建物を建てる場所にもろいろな法律があります。土地を選ぶ際、お客様の立場からのお話をいたします。

まず日本の土地は法律で大きく分けて3つの地域に分けられます。

①都市計画区域　—–　①-1　市街化区域　—-①-2　13の用途地域に分けられます

①-2　市街化調整区域

②準都市計画区域

③都市計画区域および準都市計画区域以外の区域

となっています。

①-1　の地域は現在都市として形成されているもしくは10年以内に計画していく地域

①-2　の地域は市街地を抑制しようとする地域

②　は上記の地域は設定されていないが規制を設けなければ都市としての開発・保全に支障が出ると思われる地域

③　指定されていない地域ですが地方が多く農林業が盛んな地域で住居を建てるにはほかの制限がかかる地域です。

要するに①の都市計画区域の用途地域がある所に積極的に人が住める政策を行い、それ以外の区域では乱開発を抑制しようとしています。ただインターチェンジ付近など解発が進みそうなところには準都市計画区域として規制を加えるようにしています。

そのため住宅を建てるのに適している土地としては①-1　市街化区域です。市街化区域は13の区域に分かれており、その中でも住居系と言われている

1　第一種低層住居専用地域

2　第二種低層住居専用地域

3　第一種中高層住居専用地域

4　第二種中高層住居専用地域

5　第一種住居地域

6　第二種住居地域

7　準住居地域

8　田園住居地域

8つの地域が住居系と言われています。（ただしほかの地域でも住宅は工業専用地域以外は建てられますが、地価が高かったり、環境がよくなかったりすることがあります）

この中でイメージとしては

Ⅰ　1・2・8が低層住宅を専用として

Ⅱ　3・4が住宅からマンション等中高層の建物も建てられる場所

Ⅲ　5・6が住宅以外にも店舗・事務所・ホテルなどが建てられる場所

ということになるでしょうか。

この中で注意が必要なのはⅠの住居専用地域（主に住居の専用としての土地）ですがこの地域は規制が他の地域に比べて多くハードルが高いことがあります。

それは

A　高さへの制限　　＜北側斜線（日照確保）最高高さ制限（10m・12ｍ）etc＞

B　隣地境界との距離

C　容積・建蔽率の制限

です

この様な制限があるので、比較的敷地の面積に余裕がないと家が窮屈になることがあります。

今までも当初ギリギリの建蔽率だったため、「増築したいけど」との問い合わせに対して難しいですと言わなければいけない時や

3階建てがいいんだけどと言われてむ難しいです。と言わないといけないパターン

これだけの部屋が欲しいといわれてもこの土地には難しいです。と言わなければいけなかったこともあります。

確かに住むには適した土地なのですが、自分が希望している建物の大きさが決まっている方は土地の大きさにもこだわらないといけない地域です。

その他の注意が必要な地域は

①-2市街化調整区域

③の都市計画区域及び準都市区域以外

の土地です。

この両方の地域は建物を建てるのを抑制しようとしている地域です。（市街化調整区域は市街地に近いと適用されない等の緩和処置があります）そのため下水や都市ガスが来ていなかったり等ライフラインの優先順位が市街化区域に比べて低くなっています。

特に区域外で白地域や青地域等農業に特化した地域（特に基盤整備等されている田んぼがある地域）はその田んぼなどをつぶして家を建てることはかなり難しくなります。

 

今回は土地を探す際の区域及び用地地域についての注意点をお話いたしましたが、次回は防火等の建物にコストがかかる地域についてお話をいたします。

細かな法規については省いいますので、詳しくはその土地を紹介していただいた不動産業者もしくはkinocaにご相談下さい。